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：年北京楼市惊心动魄，每一次降息降准都精准的挑动起楼市的神经。从年初的冷冬，直到年末的小翘尾，政策的变化让购房人始料不及，也让开发企业不断调整战略步伐。

年土地市场急遽升温，超高的楼面价让业内人士纷纷呼喊“看不懂”，未来10万+将成为主流，那么北京这个兵家必争之地，又将面临什么样的抉择？

已经过去，的大幕已经徐徐拉开，搜狐焦点最具影响力《高端访谈》栏目专访行业精英，希望能为年一片迷雾的楼市指点迷津。

香山四季营销总监阮维邦

年已经划上了一个句号，北京楼市以同比去年10%涨幅的成绩交了年度考核作业，且不说这个句号对于业内来说是否圆满，成交额近两千亿元的业绩足以被外界津津乐道了。各种新政地刺激使楼市安然度过了一个暖冬，业内的“豪宅元年”也拉开了序幕，可以说，已过但楼市热度不减。

在高楼面价充斥北京土地市场之时，五环内新项目的稀缺性不言而喻。作为香山脚下代表项目，香山四季的入市又将带动京西楼市新一轮发展。

二手市场走向将决定豪宅市场流通未来产品决定一切

谈及过去一年北京楼市的发展，阮维邦表示，年是一个被豪宅年，因为营销人已经没有什么选择，只有豪宅这条路可走。在拿地之初，要么别要这块地，想要这块地那只有一条出路就是豪宅。

目前来看，豪宅购买力不缺，但大多掌握在一些二手业主手中，其必然要靠二手置换才能再买到新房，如果年整个二手交易量比较大的话，那么将有足够的购买力被释放出来去换房。毕竟北京还有限购，外地人首次来买贵价豪宅可能性不大。

对于年豪宅的必经之路，阮维邦认为是“产品力”。随着社会的进步，购房人逐渐理性，豪宅购买人群不需要被“忽悠”，他们非常清楚什么样的房子才是好房子，只有当地理位置、整体规划、户型等这些因素都满足他们的需求之时，他们才会认可这个房子的价值。“这些购买人群有足够的经验去判断产品的好坏，至于开发商怎么包装宣传只是开发商一厢情愿的做法而已，没有根本上去解决问题，购买者是不会买账的。”因此，年将是主打产品的一年，从十多年前我们包装高端，到现在真的要在产品力上下足功夫，让购房人看到实实在在的高端。

与此同时，他非常看好年北京楼市的发展，“年、年是开发商非常难过的两年，但是从年开始，开发商的资金链将不再那么紧张，因此开发力度会增大，市场环境也会越来越好。目前来看，北京不存在房价下降的可能。”

香山四季超高得房率抢占京西准现房市场

香山四季在四季青桥往西，四环与五环之间。项目现在可销售面积大概只有六万平方米，最小的户型是平，最大的户型平，都是平层，另外有一部分是下跃，下跃的面积最大多平方，采用精装修标准。据介绍，项目容积率是1.8，整体层高3.15米—3.3米，3.3米是大户型，、多平米的是3.15米层高，全都是地暖，绿化比30%。

香山四季有几个方面做得特别好，首先是确保每一户有两个车位即1：2的比例，而且做到人车分流；同时，每一户都会配送一个地下储藏室，约有20多平方米，在车位层入户之前的空间，确保每一户都有一个小房间，可以放置杂物。

阮维邦介绍，香山四季现在能销售的只有户，项目有很高的使用率，可达到88%—89%，而且项目是准现房状态，预计于年年底前交房。目前8万/平米起价，均价9万/平米。阮维邦说：“很多人一听价格觉得不算太便宜，但是实际上来说现在我们是偏便宜的。”他介绍到，不算二手房，要在北京买一套新房，香山四季交房日期比大多数项目快一年，使用率比一般的房屋至少高5%—6%，每户赠送20多平方的地下储藏间，如果买百平方的房子，基本享受的是平米的面积，再加上使用率以及交房时间比较早，相当于在8万的基础上打了8折，也就是6.4万/平米。“现有北京城高端精装1.8容积率6万多准现房全新的还有别的吗？而且海淀区也没其他项目，我们这个片区足足有十年没出过新的项目。”阮说。